Закрыть рекламу ×


Как обменять автомобиль на недвижимость

Бесплатная консультация юриста: +7 (499) 501-15-76 (МСК), +7 (812) 603-45-08 (СПБ)
Звёзд: 1Звёзд: 2Звёзд: 3Звёзд: 4Звёзд: 5
Загрузка...
Время чтения: 8 минут

Обмен авто на недвижимость – незаслуженно обделенный вниманием способ приобретения нового жилья. Во-первых, на автомобильном рынке присутствует целый сегмент транспортных средств (ТС), стоимость которых равна или даже выше цены недвижимости. Во-вторых, участникам сделки не придется отдельно искать покупателей на свой товар, дополнительно платить комиссию риелторам, нотариусу. Обмен – это удобно. В этой статье мы расскажем, как оформить сделку по обмену машины на квартиру.

Возможен ли обмен машины на жилье

Обмен авто на квартируОбмен – вполне законная, регламентированная Гражданским кодексом (ГК) сделка. Обменять автомобиль на недвижимость можно в порядке, указанном в ст. 567 ГК, то есть заключив договор мены. Впрочем, закон допускает и другие юридические конструкции, об особенностях которых мы расскажем ниже.

В любом случае первое, что нужно сделать, – найти владельца подходящего жилья, желающего получить взамен своего недвижимого имущества транспортное средство. На рынке хватает таких предложений – для их поиска, воспользуйтесь профильными интернет-сервисами – например, “Авито” или “Меняю24″. Кроме них, рекомендуется использовать печатные издания, социальные сети и другие источники местных объявлений.

Если поиски не дали желаемого результата, можно пойти другим путем – найти подходящее жилье, договориться о сделке с продавцом и параллельно искать покупателя на автомобиль. Впоследствии обе сделки можно будет провести параллельно.

Рассмотрим условия, которые в любом случае необходимо соблюдать:

  1. Права на недвижимость должны быть зарегистрированы в Росреестре, что подтверждается свидетельством о праве собственности или выпиской из ЕГРН. Авто должно стоять на учете в ГИБДД, что удостоверяет свидетельство о регистрации.
  2. Сторонами сделки могут выступать лишь законные владельцы. Если автомобиль приобретен по доверенности, продавцу предварительно нужно перерегистрировать его в ГИБДД на себя.
  3. И недвижимость, и ТС не должны быть под арестом, в залоге или под действием других обременений.
  4. Третьи лица не должны иметь претензий на предмет сделки. Например, если авто было приобретено в браке, получите от супруга нотариально удостоверенное разрешение на его продажу. Если квартира в ипотеке, такое разрешение должен дать банк (или иной залогодержатель).

Варианты обмена

Поменять автомобиль можно на любую недвижимость – квартиру в городе, коттедж, дом в деревне, офисное или иное нежилое помещение и так далее. Все зависит от рыночной стоимости ТС – если она ниже, будьте готовы доплатить разницу. Чаще всего предмет таких сделок – жилая недвижимость, поэтому остановимся на ней подробнее.

Автомобиль на жилой дом

Жилой домЖилые дома – традиционно более дорогой вид недвижимости. Цены в регионах могут отличаться. Современный дом площадью до 100 м2 в черте крупного города (например, регионального центра) обойдется не дешевле 3-4 млн рублей. В таком случае обмен автомобиля на дом будет равноценным, только если ТС относится к премиум-классу (например, даже BMW 5 серии или Audi A8 стоят менее 3 млн рублей). Иначе нужно искать более бюджетное жилье – например, в пригороде, близлежащем поселке или другом, менее престижном населенном пункте.

Еще один вариант – покупка недостроенного дома. Такие объекты обычно значительно дешевле, чем завершенные постройки, – разница зависит от степени готовности. Но учтите, совершение сделки до сдачи строения в эксплуатацию допускается лишь после его регистрации в Росреестре как объекта незавершенного строительства. Регистрация также подтверждается выпиской из ЕГРН, для получения которой необходимо представить документы на землю и разрешение на строительство.

Помните, что обмен дома на автомобиль в любом случае предполагает переход прав на земельный участок, на котором недвижимость расположена (ст. 273 ГК) – об этом обязательно необходимо указать в договоре.

При этом следует учесть некоторые особенности:

  • если продавец предварительно приватизировал землю, к покупателю переходит право собственности на участок;
  • если продавец обладал правом пожизненного владения или бессрочного пользования землей, к покупателю переходят аналогичные права;
  • если земля под домом принадлежит другому собственнику, новый владелец недвижимости может пользоваться участком на тех же условиях, что и прежний (ст. 271 ГК).

Авто на квартиру

Обмен авто на квартируЦены на квартиры также варьируются в регионах. Например, в Магнитогорске средняя стоимость – 1,5 млн рублей, в Ростове – 3,1 млн, а в Санкт-Петербурге – 9 млн рублей. Потому авто в обмен на квартиру без доплаты можно оформить либо в провинции, либо при наличии элитного ТС.

В отличие от домов, сделки с квартирами допустимы лишь после сдачи их в эксплуатацию – только после этого права на недвижимость могут быть зарегистрированы в Росреестре.

Поэтому ориентируйтесь на вторичное жилье либо на уже заселённые жильцами новостройки. Впрочем, если есть подходящие варианты в еще не сданных в эксплуатацию домах, можно использовать такую юридическую конструкцию, как переуступка права требования.

Так, в большинстве случаев недостроенные квартиры в новостройках продаются по договорам долевого участия в строительстве (ДДУ). По ним будущие собственники до момента сдачи дома в эксплуатацию считаются дольщиками. Согласно ст. 11 ФЗ № 214 30.12.2004 право требовать предоставления жилья от застройщика может быть переуступлено третьим лицам, в том числе в обмен на автомобиль. Но по понятным причинам сразу переехать в новое жилье не удастся – придется ждать сдачи новостройки.

Договариваясь про обмен машины на квартиру, не забудьте спросить у владельца про наличие ипотеки. Если квартира находится в залоге, передать ее кому-то другому в собственность можно лишь с разрешения банка. Как правило, для этого требуется полное погашение кредита или перевод долга на нового владельца. Допустима также конструкция, когда вместо доплаты на нового собственника переходит оставшаяся задолженность перед банком. При этом ипотечный статус квартиры и обременение на нее сохраняются до момента полного погашения задолженности перед кредитором.

Учитывая цены на жилье, покупателя может заинтересовать обмен комнаты на машину. Комната в общежитии должна быть приватизирована и находиться в собственности продавца. Если комната в квартире, учтите, что она не может продаваться как отдельный объект недвижимости. Скорее всего, это лишь доля в праве собственности (например, ½ доля в 2-комнатной квартире вовсе не означает, что ее владелец имеет право на отдельную комнату). Большой вопрос, как отнесутся к новому соседу другие жильцы. Дело может дойти до определения порядка пользования общими квадратными метрами или даже до принудительного вселения.

Как оформить сделку

Оформить сделкуДля сделок по обмену ТС на жилье в общем виде допустимы лишь две юридические конструкции:

  • Заключение договора мены (ст. 567 ГК). По нему стороны сделки обмениваются принадлежащими им товарами. При этом каждый участник  выступает одновременно и продавцом, и покупателем. Такую сделку заключают лишь две стороны.
  • Заключение двух договоров купли-продажи (ст. 454 ГК). Такая конструкция применяется, если продавец жилья не готов идти на обмен. Обычно в этом случае находят третье лицо – покупателя автомобиля. Сделки могут быть оформлены параллельно или в разные дни в такой последовательности: купля-продажа автомобиля → передача денег продавцу → заключение купли-продажи недвижимости.

Предлагаем подробнее остановиться на особенностях соглашений.

Доплата за жилье

В соответствии со ст. 568 ГК обмениваться следует равноценными объектами. Если это не так, сторона, стоимость товара которой ниже, обязана доплатить разницу. Действительно, обычно жилье значительно дороже предлагаемого ТС, поэтому владельцам приходится обменивать свой автомобиль на квартиру с доплатой.

Размер дополнительного платежа, а также порядок и сроки внесения средств обязательно должны быть оговорены в договоре мены.

Деньги передаются продавцу квартиры по расписке, которая при необходимости может быть заверена нотариусом.

Не менее важный вопрос – определение размера доплаты. О ней стороны могут договориться самостоятельно, исходя из заявленных цен. Но они не всегда объективны – без надлежащей подготовки сложно определить справедливую стоимость как жилья, так и ТС. Поэтому, чтобы обмен машины на недвижимость с доплатой был честным, рекомендуется провести оценку рыночной стоимости автомобиля и квартиры. Это повлечет дополнительные расходы (в сумме не менее 10 тыс. рублей), поэтому привлекайте экспертов, лишь когда стоимость объекта кажется действительно завышенной.

Похожий подход практикуется и при обмене дорогих ТС на более дешевые.

Пакет документов для оформления сделки

Пакет документовКаждая из сторон обязана представить индивидуальный пакет документов на объект обмена. Так, владельцу ТС потребуются:

  • паспорт или иной документ, удостоверяющий личность;
  • свидетельство о регистрации (СТС);
  • техпаспорт на автомобиль (ПТС);
  • договор купли-продажи, дарения или иной правоустанавливающий документ (при наличии);
  • нотариально заверенное разрешение супруга на продажу – если авто куплено в браке .

Пакет документов для продавца недвижимости более объемный. Ему потребуются:

  • паспорт или иной документ, удостоверяющий его личность;
  • технический и кадастровый паспорт на недвижимость;
  • свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;
  • договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве или иной правоустанавливающий документ;
  • архивная выписка из домовой книги или единый жилищный документ;
  • квитанции об оплате коммунальных услуг или справки об отсутствии задолженности по ним;
  • нотариально заверенное разрешение супруга, если жилье приобретено в браке;
  • разрешение органов опеки, если в квартире прописан ребенок или он является одним из собственников;
  • справки из психоневрологического и наркологического диспансера – по требованию другой стороны.

Оформление договора мены

Законодательство не требует придерживаться строгих условий оформления договора мены, поэтому стороны при наличии соответствующих навыков вполне могут составить его самостоятельно. Учитывая вышесказанное, такой договор обязательно должен будет содержать:

  • Полное наименование сторон с указанием их паспортных данных, адресов регистрации, ИНН и прочих сведений.
  • Подробное описание предмета сделки, позволяющие однозначно выделить его из числа других, похожих объектов. Для автомобиля – это марка, модель, цвет, год выпуска, номер ПТС, VIN-код и так далее; для недвижимости – тип, адрес, этаж, площадь и так далее.
  • Указание на правоустанавливающие и регистрационные документы.
  • Указание стоимости обоих объектов, о которой договорились стороны, фиксирование разницы, если она есть.
  • Порядок и сроки внесения доплаты, способ ее оформления.
  • Порядок и сроки передачи машины/квартиры, необходимость составления передаточного акта.
  • Порядок переоформления имущества с указанием, кто несет расходы – например, по уплате госпошлин.
  • Другие условия, установленные сторонами.

Составлять документ нужно в 4-5 экземплярах – они потребуется при последующем переоформлении.

Заверять договор мены у нотариуса необязательно, но желательно.

Похожий договор составляется и при обмене автомобилями.

Оформление договора купли-продажи

Оформление ДКПЕсли применяется юридическая конструкция, требующая дополнительного привлечения третьего лица-покупателя автомобиля, заключается два договора купли-продажи. С правовой точки зрения, такие договоры не связаны между собой – в первом случае предметом сделки выступает автомобиль, во втором – жилье. Условия этих документов  могут отличаться – они будут содержать разные суммы сделки, описание предметов и даже порядок исполнения соглашения. Понятно, что такая купля-продажа исключает условие о доплате – продавцу передается полная сумма, заявленная им при переговорах.

Оба договора также могут быть составлены самостоятельно, без привлечения специалистов, и тоже не требуют обязательного нотариального удостоверения.

Как происходит обмен

После подписания договора мены условия документа следует исполнять.

Права на оба объекта подлежат регистрации – лишь после этого стороны станут полноценными собственниками.

Регистрация недвижимости осуществляется в Росреестре или ближайшем офисе МФЦ. Обратится туда может любая из сторон сделки, но, как правило, это делает новый собственник. Он представляет заявление на госрегистрацию, 3 экземпляра договора мены и вышеописанный пакет документов. Предварительно также необходимо оплатить госпошлину в размере 2 тыс. рублей.

Если вы обратились в Росреестр, регистрация займет не более 7 дней, если в МФЦ – не более 9. В результате вы получите пакет документов с отметкой о регистрации и выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности. Больше информации можно найти на сайте Росреестра.

Регистрация ТС осуществляется в ГИБДД по месту жительства. Этим занимается новый собственник автомобиля (продавец недвижимости). На перерегистрацию машины предоставляется 10 дней с момента оформления договора. Новое СТС выдается в день обращения. Если новые номера не нужны, процедура обойдется в 850 рублей, если нужны – в 2850 рублей.

Аналогичный порядок предусмотрен и в случае оформления двух договоров купли-продажи. Но тогда вместо продавца недвижимости в ГИБДД обращается другой покупатель автомобиля.

Обмен автомобиля на земельный участок

Земельные участкиВ качестве альтернативного варианта можно рассматривать обмен ТС на землю. Согласно ст. 130 Г, земля, как и жилье, является объектом недвижимости, поэтому процедура ее получения принципиально не отличается от вышеописанной. Однако земля является специфическим объектом – она имеет множество категорий и видов разрешенного использования, что влияет на ее цену.

Более того, земля может не находиться в собственности продавца – он может ею пользоваться на правах пожизненного владения или постоянного пользования. В таком случае нельзя продавать участок без предварительной приватизации. Все это усложняет процедуру покупки земли и ее оформления.

Обмен автомобиля на другое ТС

Чтобы приобрести новый автомобиль, совсем не обязательно продавать старый. В интернете масса предложений по обмену ТС. Это может быть равноценный обмен или с доплатой. В любом случае применяется описанная выше юридическая конструкция: стороны договариваются об условиях, подписывают договор, при необходимости оговаривают разницу, после чего регистрируют приобретенные ТС. Но, как любая другая сделка, обмен машинами имеет некоторые особенности.

Заключение

Подводя итоги, еще раз обратим внимание читателей на некоторые важные моменты:

  • Обмен ТС на жилье оформляется с помощью договора мены.
  • Если автомобиль дешевле приобретаемого жилья, продавцу ТС придется произвести доплату в размере предусмотренной разницы стоимости.
  • Договор мены может быть составлен и подписан сторонами самостоятельно – участие нотариуса необязательно.
  • Если продавец недвижимости не готов на обмен, необходимо дополнительно найти покупателя ТС. В таком случае сделка оформляется двумя договорами купли-продажи.
  • Права собственности на ТС и недвижимость перейдут к приобретателям лишь после регистрации в ГИБДД и Росреестре соответственно.

Обмен автомобиля на квартиру: Видео

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

закрыть рекламу x
закрыть рекламу x
закрыть рекламу x
закрыть рекламу x